Las operaciones inmobiliarias en Argentina suman un cambio clave en materia tributaria: determinadas ventas de inmuebles realizadas por personas humanas dejan de pagar el Impuesto a las Ganancias, lo que reduce el costo fiscal y podría dinamizar el mercado.
La modificación elimina el impuesto cedular del 15% que regía para la venta de propiedades adquiridas desde 2018, siempre que se trate de operaciones aisladas dentro del patrimonio personal y no de una actividad habitual.
En términos prácticos, vender una vivienda —como casa-habitación— queda exento, lo que representa un alivio significativo para propietarios que no operan regularmente en el mercado inmobiliario.
Menos impuestos, más incentivo
El cambio también se complementa con la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), en una señal orientada a reducir la carga tributaria sobre las compraventas.
El efecto esperado es un mayor movimiento en la oferta de propiedades, ya que los vendedores enfrentan menos costos al desprenderse de sus activos.
La “zona gris”: cuándo hay habitualidad
El principal foco de incertidumbre está en cómo se interpretará el criterio de “habitualidad”. Si una persona realiza operaciones repetidas, organizadas o con lógica comercial, podría quedar alcanzada nuevamente por el régimen general del Impuesto a las Ganancias.
En esos casos, las utilidades tributarían con alícuotas progresivas que van del 5% al 35%, lo que cambia completamente el escenario fiscal.
El problema es que no hay aún parámetros claros:
- ¿Cuántas operaciones al año se consideran habituales?
- ¿Importa el monto o la frecuencia?
- ¿Cómo se diferencia una inversión personal de una actividad empresarial encubierta?
Especialistas advierten que la falta de reglamentación precisa puede derivar en interpretaciones discrecionales, generando riesgos para contribuyentes que operan en el límite entre inversión y negocio.
Clave para el mercado
En el sector inmobiliario hay expectativas de reactivación, pero con cautela. El impacto real dependerá de cómo se reglamente la norma y de la seguridad jurídica que tengan los contribuyentes al momento de vender.
En síntesis, hay un alivio fiscal concreto para quienes venden su vivienda, pero también una línea difusa que podría redefinir quiénes quedan dentro —o fuera— del beneficio.
