El mercado inmobiliario de Rosario atraviesa una etapa de alta selectividad, mayor competencia y fuerte presión sobre los precios de publicación. Según el análisis del referente del sector Alejandro Bassini, los compradores están priorizando oportunidades concretas y el inmueble usado se convirtió en la principal referencia para convalidar valores.
Uno de los cambios más significativos aparece en el segmento de los desarrollos en pozo. La pregunta que antes hacía el inversor era cuánto podía ganar; hoy la primera consulta es quién construye y qué respaldo tiene el proyecto. Bassini explicó que esto refleja el nivel de incertidumbre que todavía existe alrededor de las obras en ejecución.
En ese contexto, la venta de unidades en pozo quedó concentrada en un nicho reducido del mercado, estimado entre el 4% y el 5%, principalmente para compradores que buscan estrenar y están dispuestos a asumir las particularidades de una obra en desarrollo.
En cuanto a los valores, el especialista señaló que los proyectos de constructoras consideradas sólidas parten aproximadamente de US$1.500 a US$1.600 por metro cuadrado, aunque el precio final depende de cada proyecto, ubicación y características.
El usado marca el techo
El otro gran dato que surge del análisis es que el mercado usado es el que actualmente está revalidando los valores. La amplia oferta de propiedades terminadas permite al comprador comparar alternativas sin asumir los tiempos y riesgos asociados a una construcción nueva.
Por eso, Bassini remarcó que quedó atrás la estrategia de publicar una propiedad muy por encima de su valor real para luego esperar una negociación agresiva. Si una propiedad vale US$100.000, publicarla en US$130.000 puede directamente dejarla fuera del mercado.
Según explicó, actualmente los márgenes entre el precio de publicación y el valor efectivo de cierre se redujeron considerablemente y pueden ubicarse en torno al 6% o 7%, dependiendo del segmento.
La situación es todavía más evidente en propiedades de valores medios y bajos, donde existe una fuerte competencia. El comprador tiene muchas alternativas para comparar, no solamente dentro de un mismo edificio sino también en un radio de pocas cuadras.
Más movimiento en departamentos usados
Dentro del mercado de departamentos, Bassini destacó la rotación de unidades usadas de entre 20 y 25 años de antigüedad, especialmente aquellas con títulos perfectos y buena ubicación en el macrocentro y sectores consolidados de Rosario.
En las casas, en cambio, el comportamiento es más heterogéneo. Cada barrio está construyendo sus propios registros de valores, con diferencias importantes entre zonas.
El especialista puso como ejemplo sectores como Luis Agote, donde el mercado establece límites concretos para determinadas propiedades. En esos casos, una vivienda estándar puede ubicarse alrededor de US$80.000, US$85.000 o US$90.000, mientras que propiedades que pretenden valores muy superiores encuentran dificultades para concretar operaciones.
Lourdes y Pichincha, entre las zonas que sostienen valores
Entre los sectores que muestran mayor fortaleza, Bassini mencionó particularmente a barrio Lourdes, al considerar que mantiene una demanda sostenida y logra defender el valor de sus lotes.
También ubicó a Pichincha por encima de la media, aunque aclaró que se trata de una apreciación vinculada con su experiencia desde el área de comercialización.
En los barrios cerrados y desarrollos periféricos, en tanto, la oferta de lotes aumentó. El contexto económico y el costo de mantener un terreno —incluidas expensas que pueden alcanzar valores elevados— llevaron a algunos propietarios a desprenderse de activos que durante años habían mantenido como reserva de valor.
Alquileres: más oferta y hasta 90 días para volver a ocupar una propiedad
El mercado locativo también presenta un escenario de mayor competencia. Hay disponibilidad y una oferta sostenida, lo que obliga a los propietarios a ajustar rápidamente sus expectativas para evitar que una unidad permanezca vacía.
Bassini advirtió que entre la salida de un inquilino y el ingreso de uno nuevo pueden transcurrir hasta 90 días, por lo que demorar una corrección del precio puede terminar perjudicando la rentabilidad del propietario.
En este segmento, el inmueble compite no solamente con la inflación sino también con otras propiedades disponibles en el mismo mercado. Por eso, el precio y las condiciones de cada unidad se vuelven determinantes.
Más retrasos en los pagos
Otro de los cambios observados en el mercado es el comportamiento de los alquileres en materia de pagos. Bassini señaló que existe un desplazamiento de las fechas de pago y una mayor necesidad de analizar cada situación en particular.
Como ejemplo, explicó que mientras años atrás la administración de alquileres podía estar prácticamente cerrada entre los primeros 10 o 15 días del mes, actualmente pueden llegar a registrarse pagos hasta los últimos días.
La explicación está relacionada con la estructura de ingresos de buena parte de los trabajadores, especialmente en una ciudad con fuerte peso del sector privado. Los ingresos de muchas familias ya no llegan de manera tan lineal como antes, lo que obliga a inmobiliarias y propietarios a evaluar cada caso.
El escenario, en definitiva, muestra un mercado que continúa teniendo operaciones y rotación, pero en el que ya no alcanza con publicar una propiedad y esperar. La clave, según el diagnóstico de Bassini, pasa por ajustar los valores a la realidad, entender el comportamiento de cada segmento y ofrecer al comprador o inquilino una alternativa que efectivamente pueda competir en el mercado.
