El mercado inmobiliario de Santa Fe atraviesa un presente marcado por el aumento sostenido de la oferta y una leve retracción en la demanda, especialmente en el rubro de alquiler de viviendas y departamentos. Así lo explicó Jorge Pighin, vicepresidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) e integrante del consejo consultivo del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe.
“La oferta se incrementó considerablemente desde que salió el DNU que desreguló la anterior Ley de Alquileres, por encima del 200%. En diciembre de 2023 teníamos una oferta muy escasa en el mercado de viviendas, a falta de inmuebles los valores comenzaron a levantar de forma significativa y el inquilino renovaba a los valores que el propietario le sugería. Todo esto se revirtió y la demanda empezó a reducirse”, señaló.
Corredores reflejaron el beneficio para inquilinos
El fenómeno, según Pighin, impacta directamente en la dinámica entre propietarios e inquilinos. “Hoy el inquilino, a través de esta mayor oferta, se ve favorecido, más con esta baja fuerte en la inflación”, destacó.
Y agregó: “Hay propietarios que no quieren ir cambiando continuamente de inquilinos, a excepción de que haya pasado algún problema. Pero si el inquilino mantiene conservado el inmueble sin problemas, llegado el momento de una actualización el propietario averigua el valor de mercado y, si lo que le paga el inquilino está un poco por arriba del mercado, opta por condonar la mitad del aumento para llevarlo al valor de mercado”.
En cuanto a la evolución de la demanda, el corredor inmobiliario detalló: “A Santa Fe llegan entre 18.000 y 20.000 nuevos estudiantes aproximadamente cada año por la gran oferta académica en la ciudad, sumado a la gente que se va a vivir sola. Todos ellos tienen opciones para elegir entre dos o tres opciones, lo que no se daba previamente”.
Advirtieron que este marco empuja los precios a la baja para concretar la operación: “Esto hace que si a un departamento de un dormitorio el propietario lo tasa en 450.000 pesos mensuales no lo alquile por ese monto, sino que lo termine alquilando en unos 400.000 o 390.000 pesos, dependiendo sus características. En departamentos de dos dormitorios hablamos de entre unos 550.000 a 600.000 pesos”.
Aumentos según índice utilizado
Sobre los ajustes en los contratos, Pighin explicó las diferencias entre los índices utilizados: “Si nosotros tomamos que el índice ICL (Índice de Contratos de Locación) que se viene aplicando a nivel país está por arriba de lo que es el IPC (índice de Precios al Consumidor), en el interanual aplicado a partir del 1 de junio es del 80,65%, no el 182% que se refleja. En el índice trimestral, con un contrato en vigencia de marzo 2025 a valor de 100.000 pesos, en junio estará pagando 110.000 pesos, con un aumento del 10,33%”.
Sin embargo, también hay casos puntuales de mayor incremento: “En un índice interanual con Casa Propia, con la ley 27.737 que solo duró 45 días, sí se escapa más el número. Del 1 de mayo de 2024 al 1 de mayo de 2025 el incremento es del 150,13%, aunque hay muy pocos contratos que se rigen bajo esta normativa”.
Y contrastó: “De mayo de 2024 a mayo 2025 el índice de precios del consumidor (IPC) da una inflación del 47%, una gran diferencia. También hay que tener en cuenta que el 1 de julio de 2024 el interanual fue del 244% y ahora estaremos en un aproximado en torno al 70% en torno al ICL en julio”.
Contratos de alquiler en dólares
Otro punto relevante es el impacto de los contratos pactados en dólares: “Todo aquel que apostó a contratos en dólares hoy están totalmente por debajo por no escuchar las sugerencias de las inmobiliarias que sosteníamos que esto no iba a pasar. Se esperaba un repunte fuerte del dólar y hoy la rentabilidad que le está dando con estos contratos no es la ideal”.
Finalmente, subrayó la relación entre los acuerdos de partes y la administración de las inmobiliarias: “Entre un 35 y un 40% de los contratos de locación destinados a vivienda y comercio están bajo la administración de un corredor inmobiliario matriculado. El restante 65 o 60% son contratos entre partes, como locador e inquilino”.
