Andrés Gariboldi, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), sostuvo que la Argentina hoy ofrece una buena oportunidad la compraventa inmobiliaria; pero a la vez remarcó que es muy distinta la situación en el mercado del alquiler. Un ejemplo: el sitio web del Cocir cuenta con 64.000 unidades a la venta y apenas 900 para alquilar, cuando en un contexto normal debería tener al menos 6.400 inmuebles para la renta.
De estos temas y de la situación en general del mercado inmobiliario habló Gariboldi entrevistado por Marcelo Fernández en el programa «Así Estamos», que se emite por Telefe Rosario.
—¿Cómo está la situación con los alquileres en este contexto económico difícil?
—Se encuentra sumamente complicado. Podríamos decir que está más complicado que el mercado de la compraventa. Y lo podríamos centrar exclusivamente en el tema residencial. Venimos con una ley que en poquitos días va a cumplir tres años. Es una mala ley. Y, como he dicho siempre, es equitativa porque perjudica tanto al locatario, como para el locador y también para el cobrador inmobiliario.
—Los mismos legisladores se dieron cuenta de que era mala la ley, pero lleva tres años y todavía no la cambiaron.
—Hago un pequeño repaso. Octubre-noviembre de 2021, el actual ministro de Economía, expresidente de la Cámara de Diputados, dijo “tenemos que rever el tema de la ley de alquileres porque evidentemente hemos cometido un error”. El presidente de la República, el 1° de marzo de 2022, en la inauguración de las sesiones ordinarias del Congreso, le pidió a los legisladores que, por favor, tomaran el tema de las locaciones. Llevamos 18 meses y el Congreso no tomó el tema en serio: sentarse a dialogar, encontrar los puntos de equilibrio, hacer el análisis técnico que le podríamos haber llevado nosotros desde el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios para hacer distintas evaluaciones. Ninguno se sentó.
—¿Hay menos inmuebles en alquiler, Andrés?
—Hay un parámetro que me parece que sirve como muestra. Nuestro colegio cuenta con un portal que se llama propia.com.ar, que tiene hoy 64.000 inmuebles a la venta y 900 inmuebles en alquiler.
—¿Y en un período normal qué número debería tener?
—Tendríamos que haber en alquiler entre 10 y 15 por ciento de las unidades que tenemos en venta. Hoy realmente está difícil cerrar operaciones de compraventa, por lo que mucha gente está en condiciones de poner el inmueble en alquiler para, mientras tanto, recibir una renta, no pagar gastos y ver cómo se arregla la economía. Sin embargo, toma la decisión de dejarlo a la venta y no ponerlo en el mercado de alquiler por cuestiones de plazo y de inflación, que son los que realmente deterioran la ley.
—Hablando de ventas, ¿cómo están los precios?
—Nosotros venimos con una caída de valores que desde 2018-2023. Ahí fue cuando realmente se dio una de las devaluaciones más importantes: el dólar pasa de 20 a 40, se eliminan los créditos hipotecarios, que en ese momento había prácticamente en casi todos los bancos, y comienza un deterioro de los valores. Una operación en dólares hoy se cierra en 30 o 35 por ciento menos del valor de junio de 2018. Hay una acumulación de ofertas amplia porque lo que se cierra son únicamente unidades destinadas para consumidores finales, aquellos que necesitan cambiar el inmueble porque les quedó chico o tienen que achicarse porque el lugar les quedó grande. Ese es el tipo de operaciones que se están realizando. Pero a la vez tendríamos que dejar un mensaje positivo, ya que es un buen momento de ingreso en el mercado de compraventa. Hoy realmente hay oportunidades. El mercado argentino hoy, medido en dólares, está barato comparado con Latinoamérica. Si hacemos el análisis de los valores por metro cuadrado de nuestra región, comparado con la Argentina, es un buen momento de ingreso. Como ejemplo podríamos tomar el mercado financiero: ¿cuándo ingresamos a la Bolsa? Cuando los valores están deteriorados, no cuando todos compran. Creo que esta es la mirada de hoy, sobre todo pensando que quizás el próximo gobierno, en marzo o abril de 2024, llevará adelante un nuevo plan económico e irá a la búsqueda de una estabilización de nuestra moneda, de una disminución gradual de la inflación para terminar en lo que nosotros necesitamos: que el inquilino pase a ser propietario, y para eso es importante tener crédito a largo plazo.
—Queda la impresión de que cuando la situación económica en líneas generales se acomoda, el mercado inmobiliario también se acomoda y reacciona.
—Con dólar estable nos acomodamos. Cuando tenemos el dólar serrucho, la gente se queda expectante; dice, “hay tormenta, el panorama está medio incierto, quedémenos quietos”.
—¿Cómo está el mercado comercial?
—En las locaciones está mucho mejor que en el de la vivienda. Porque no ha sido afectado en lo que respecta a la actualización. Las actualizaciones se pactan entre las partes y los ajustes pueden ser trimestrales, cuatrimestrales, semestrales, entonces realmente se encuentran puntos de equilibrio entre el locador y el locatario. Hay locales vacíos, existe la posibilidad de una negociación, encontrás un punto de equilibrio y venimos creciendo en forma gradual en ocupación. Nuestro colegio va a presentar en julio el sexto informe de locales comerciales en las 250 manzanas y en los 9 centros comerciales; en el último que presentamos vimos que en forma gradual los locales se fueron ocupando. Es algo que tenemos a la vista; en peatonal Córdoba prácticamente no hay locales vacíos, y aquellos que lo están es porque existe alguna situación muy puntual. Estamos con un poco más de demanda en los centros comerciales a cielo abierto, en Empalme Graneros, Alto Rosario, zona sur, San Martín al 5000, o sea, hay un muy buen nivel de ocupación.
—¿La pandemia cambió la cabeza del comprador de propiedades en Rosario? ¿Hay barrios ganadores y barrios perdedores?
—A la pregunta sobre la pandemia le agregaría lo de la inseguridad. Son dos factores que han intervenido para quedarse en el mercado inmobiliario. Hoy la unidad contrafrente interna sin balcón se desvalorizó porque estuvimos encerrados prácticamente durante 6 o 8 meses. Entonces, se prioriza una propiedad con un pequeño espacio verde aunque sacrifique distancia. Hay también un cambio inmobiliario desde el punto de vista de la seguridad. Hoy hay ciertos barrios de Rosario que están desacreditados. Requerimos que la provincia tome cartas en este asunto para encontrar una solución definitiva a esta problemática.
